איך לבחור יזם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית
הגעתם לשלב בחירת יזם לביצוע הפרויקט שלכם? מעולה זה אומר שכבר יש לכם חברה מארגנת, עורך דין, מפקח ונציגות חזקה שכולם יחד יכולים לקדם את הפרויקט ולעזור לכם לקבל החלטות מושכלות.
לאחר בחירת היועצים מטעמכם הגיע השלב לערוך מכרז יזמים לביצוע הפרויקט. את המכרז עורכים יחד החברה המארגנת ועורך הדין מטעם הדיירים עם שאלון רחב ככל הניתן בכדי למקסם את התמורות לדיירים, להבין מי היזם, מה הניסיון שלו, אילו ערבויות הוא ייתן, מה לוחות הזמנים ועוד.
בימים כה מורכבים עם תנודות כה גדולות בשוק בתקופות מלחמה וריבית גבוהה יש חשיבות יתרה עם איזה יזם מתקשרים ואת מי בוחרים ליזום ולבצע לכם את הפרויקט.
-
אל תבחרו יזם לבד!
-
אל תחתמו על מסמכים כשיזם פונה אליכם לפני שהתאגדתם עם יועצים מטעמכם.
-
לאו דווקא היזם שנתן את התמורה המסחרית הטובה ביותר הוא היזם שצריך לבחור.
-
לא חייב לקחת יזם מאותה העיר כל עוד היזם הוא יזם טוב בעל יכולות כפי שיפורט בהמשך.
-
יש לשים דגש על ערבויות ועל חוסן כלכלי.
-
צריך לבקש המלצות מדיירים בפרויקטים קודמים, אישור בנקים ורו"ח של החברה.
נתחיל מהבסיס:
יש להבחין בין סוגי הפרויקטים, כידוע לכם כל פרויקט שונה זה מזה (תמ"א חיזוק, תמ"א הריסה ופינוי בינוי) ועל כן יש להבין שמוצאים את היזם הנכון לפרויקט הנכון.
היינו, כנראה שלא ניקח חברה ציבורית לפרויקט של תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי) כמו שלא ניקח חברה קטנה שמתמחה בחיזוק מבנים לבצע לנו פרויקט פינוי בינוי של מספר בניינים.
ועל כן, עליכם, הדיירים יחד עם הנציגות שנבחרה והיועצים מטעמכם, לפנות לקבלת מענה לשאלון המכרז שהופץ מיזמים בסדר גודל של הפרויקט המוצע.
ככל והיקף הפרויקט גדול יותר כך יהא עליכם לפנות ליזמים גדולים בעלי הון פיננסי גבוה אשר יודעים להתנהל ולעמוד איתן מול הגורמים הפיננסיים שנותנים ליווי לפרויקט. כל גורם פיננסי עורך בדיקות נאותות על החברה שפונה אליו לקבלת הליווי ועל כן, ככל ולא תבחרו את היזם הנכון, יכול זה לקדם את הפרויקט למשך מספר שנים וברגע האמת בו הוא צריך לקחת ליווי פיננסי לפרויקט ייתכן ולא יקבל אותו כי אין לו את ההון העצמי הנדרש ו/או היכולות הפיננסיות הנדרשות מחברה יזמית/קבלנית להוציא את הפרויקט לפועל.
נצלול יותר לעומק:
שלב שני
בחירת עורך דין
ניסיון ומוניטין:
בדקו את הניסיון של היזם בפרויקטים דומים. וודאו שהוא ביצע פרויקטים בסדר גודל דומה ושהוא מכיר את סוג הפרויקט שאתם מתכננים (תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, פינוי בינוי).
בקשו לראות פרויקטים קודמים שהיזם ביצע, ובקשו לדבר עם דיירים שהשתתפו בפרויקטים הללו.
יכולת כלכלית:
ודאו שליזם יש את החוסן הכלכלי הנדרש לביצוע הפרויקט. בקשו לראות דוחות כספיים מאומתים על ידי רואה חשבון, המלצות בנקים ודוחות BDI.
בדקו האם היזם קיבל אשראי מבנקים לפרויקטים קודמים והאם יש לו קווי אשראי מסודרים למימון הפרויקט ושיש לו את ההון העצמי הנדרש לקבלת הליווי.
ערבויות ובטחונות:
דרשו ערבויות בנקאיות אוטונומיות מהיזם שיבטיחו את סיום הפרויקט בזמן ובאיכות הנדרשת.
ודאו שהיזם מספק ערבויות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבויות מיסים, ערבויות בדק, וערבויות רישום.
נחלק למספר קטגוריות חשובות:
הצעה מסחרית:
השוו בין ההצעות המסחריות של היזמים השונים. בדקו את התמורות לדיירים, כגון שטח דירות חדש, מרפסות, חניות, מחסנים ושיפורים נוספים.
אל תבחרו בהכרח בהצעה הגבוהה ביותר, אלא בבחינה כוללת של כל התנאים שהוצגו לפניכם לרבות היכולת הכלכלית, התזרימית, ההצעה המסחרית וגישתו לדיירים.
לוחות זמנים:
בדקו את לוחות הזמנים המוצעים על ידי היזמים. חשוב לוודא שהיזם מתחייב ללוחות זמנים ריאליים ושיש לו תוכנית עבודה מסודרת.
שירות לקוחות:
העריכו את רמת השירות של היזם. בדקו כיצד הוא מתייחס לפניות הדיירים, האם הוא נותן מענה מקצועי ומהיר, והאם הוא מציע ליווי צמוד לאורך כל הפרויקט, האם הוא משתמש במערכת ניהול המספקת מענה לדיירים על קצב התקדמות הפרויקט, האם יש גורם מטעם החברה אשר מטפל בפרויקט באופן ספציפי והאם ומתי ניתן ליצור איתו קשר.
שלב ניתוח והשוואה של הצעות היזמים:
בחינת הצעות:
לאחר שקיבלתם את ההצעות הראשוניות והחלטתם על מספר יזמים מתוך כלל היזמים שהציעו שבמכלול הדברים נתנו הצעה אשר תואמת את מבוקשכם, ערכו ראיונות עם היזמים המובילים. בקשו מהם להציג את תוכניותיהם לפרויקט ולענות על שאלותיכם. לשם כך ערכו יום "ראיונות" אליו יגיעו היזמים להציג את עצמם, את פעילותם, יכולתם וכמובן את ההצעה שעל הפרק, בסבב של 45 דקות לערך אחד אחרי השני שלבסוף תבחרו את היזם הטוב ביותר עבורכם.
אל תשכחו לנסות ולערוך פגישות (או שיחות טלפוניות) עם דיירים מפרויקטים קודמים של היזם וקבלו חוות דעת על עבודתו.
ניסוח הסכם:
עורך הדין המלווה את הפרויקט יכין את הסכם ההתקשרות עם היזם. ההסכם צריך לכלול את כל הפרטים החשובים: התמורה המסחרית שהוצעה ללא שינויים, לוחות זמנים שהוגדרו בהצעת היזם, ערבויות וגובהן כפי שהוצעו, תנאים נוספים שהועבר במסגרת ההצעה, חובות וזכויות הצדדים.
ודאו שההסכם כולל תנאים לסיום ההתקשרות במקרה של הפרת ההסכם מצד היזם. ושימו דגש על כך כי בכל מקרה של ביטול ההסכם על ידי מי מהצדדים היזם ו/או מי מטעמו לרבות כל צד ג' באשר הוא לא יבוא לדיירים בדרישה לתשלום ו/או להשבה ו/או לכל פיצוי באשר הוא!
בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 תבקשו מהיזם לצרף כנספח להסכם סקיצה של קומה טיפוסית בהתאם להערכות של אופי הבניה המתוכנן.
חתימה והתחלת הפרויקט:
לאחר בחירת היזם וחתימת ההסכם, התחילו במעקב ופיקוח צמוד על התקדמות הפרויקט. לשם כך כבר אמורים להיות לצידכם כל היועצים שבחרתם ללוות אתכם בתהליך, החברה המארגנת, עורך הדין, המפקח וכיוצ"ב.
אלו יחד עם נציגות הדיירים ידאגו לעקוב אחרי קצה התקדמות הפרויקט, להוציא עדכונים שוטפים, להיות בקשר רציף עם היזם ועם נציגות הדיירים וכן הלאה.
שלב החלטה וחתימת הסכם:
בחירת יזם לפרויקט התחדשות עירונית הוא תהליך מורכב הדורש תשומת לב לפרטים רבים ושיתוף פעולה בין כל הגורמים המעורבים. בחירה נכונה ומושכלת של היזם תבטיח את הצלחת הפרויקט לשביעות רצון הדיירים.
סיכום:
שלב שני
בחירת עורך דין
יועצים: וודאו שאתם בוחרים יועצים טובים מטעמכם לעזור לכם בכל התהליך, חברה מארגנת, עורך דין ומפקח.
שקיפות: שמרו על שקיפות מול כל הדיירים בכל שלבי הפרויקט.
שוויוניות: וודאו שכל הדיירים מקבלים תנאים שווים והוגנים.
ניהול סיכונים: בדיקה מקיפה על יזם תעזור לכם למזער את הסיכונים הקיימים בפרויקטים מסוג זה.
שיתוף פעולה: שמרו על יחסי עבודה טובים עם כל הגורמים המעורבים בפרויקט, כולל עורך הדין, החברה המארגנת והיזם.
המלצות נוספות:
התחילו בתהליך מוקדם ככל האפשר ואל תמהרו לבחור יזם לפני שבחנתם את כל האפשרויות בקפידה.
בהצלחה בפרויקט ההתחדשות העירונית שלכם!